Договор аренды: зачем сдавать и арендовать квартиру легально

Как договориться о визитах владельца, отправить детей в ближайшую школу и защитить обе стороны от нарушений — рассказывают специалисты международного агентства недвижимости «Этажи» Жасур Турмухамедов и Люция Султанова. 

Процедура легальной сдачи жилья была прописана в законе ещё в 1991 году, но многие владельцы недвижимости и жильцы до сих пор предпочитают договариваться об аренде на словах. Кто-то из хозяев даже не хочет слышать про договор аренды из-за необходимости платить налоги, а арендаторы просто хотят быстрее снять квартиру и начать жизнь на новом месте.

Но отказ от договора вредит обеим сторонам и лишает их даже минимальных гарантий по отношению друг к другу. Разбираемся, какие преимущества даёт договор арендодателю и жильцу и на что обратить внимание в договоре.

Сегодня договор аренды регулируют: Закон Республики Узбекистан от 19.11.1991 г. № 427-XII «Об аренде», Жилищный кодекс Республики Узбекистан и 34-я глава Гражданского кодекса РУз. Но нужно помнить о приоритете специального закона над общим: то есть закон об аренде обладает большей юридической силой, чем положения Гражданского кодекса.

Договор аренды: плюсы для владельца

Как бы это ни было банально, договор аренды для собственника — это залог спокойного сна без лишних переживаний за своё жильё. Официальное оформление позволит не скрывать факт заработка от налоговой и не переживать о том, что о нелегально проживающих в квартире сообщат соседи или участковый. Легальный доход, как и сам факт аренды, просто не придётся скрывать.

Второе, и самое важное, — это прописанные в договоре гарантии. В соглашении можно описать всё состояние квартиры и находящейся в ней мебели так, что при её повреждении или пропаже компенсировать убытки будет обязан сам жилец. Он не сможет просто сбежать и не заплатить. В то же время, если человек жил в квартире нелегально, суд не будет рассматривать дело даже при наличии доказательств — так как факт его проживания не был оформлен официально.

Наконец, сдавать в аренду можно в том числе ипотечное жильё. Даже если квартира находится в залоге или на неё наложен запрет на продажу, это не мешает владельцу оформить договор и легально получать с неё доход.

Договор аренды: плюсы для жильца

Гарантии при аренде жилья легально работают в обе стороны. При официально заключённом договоре владелец квартиры или дома не сможет выселить вас раньше срока или повысить плату за аренду в одностороннем порядке. В соглашении также можно прописать, как часто он сможет приходить к вам с проверкой и кто будет оплачивать коммунальные услуги.

Описание квартиры и состояния всей техники при заезде поможет избежать конфликтов, а при необходимости и позволит напомнить владельцу жилья, что он обязан ремонтировать повреждённое не по вашей вине имущество.

На время проживания в съёмной квартире или доме также можно оформить временную регистрацию. Особенно актуальным это будет для иностранцев. Получив временную регистрацию, они смогут легально отдать детей в ближайшие детские сады и школы, а также получить бесплатную неотложную медицинскую помощь в районных больницах.

Так как вместе с регистрацией оформляется ПИНФЛ (персональный идентификационный номер физического лица), гость страны также сможет легально завести в Узбекистане банковский счёт.

Как оформить договор аренды

Сейчас необязательно куда-то ходить, чтобы оформить договор и поставить его на учёт, ведь всё можно сделать онлайн. Процедура будет отличаться только при оформлении аренды для жителей страны и иностранцев. Начать разбор можно с загрузки типового договора аренды. Найти его можно в интернете или лично обратившись в налоговую службу. Свою версию документа предоставляют риелторы, если вы решили сдать жильё через агентство.

Согласно статье 86 Жилищного кодекса Республики Узбекистан, в договоре должны быть прописаны следующие параметры:

• порядок передачи жилого помещения в аренду и его стоимость;
• сроки аренды;
• условия и размер платы за аренду, а также сроки её внесения;
• сведения о состоянии жилого помещения и инженерного оборудования в помещении;
• порядок возврата жилья арендодателю по истечении договора;
• обязанности сторон по содержанию, обслуживанию и ремонту арендованного жилого помещения;
• условия и порядок, возможность сдачи арендованного жилого помещения внаём или субаренду;
• ответственность сторон.

Обратите внимание, что если в договоре не будет указан срок аренды жилья, то с точки зрения законодательства он будет автоматически считаться заключённым на максимальный срок — 5 лет.

После того как в договор были внесены все указанные параметры, его можно дополнить собственными условиями. Например, по просьбе жильца можно указать, что владелец может проверять квартиру лишь раз в определённое время и с предварительным уведомлением. А арендодатель может приложить к документу описание всей находящейся в квартире мебели и техники и установить условия форс-мажоров, при которых договор может быть расторгнут.

Прописать информацию о наполнении квартиры можно как в самом договоре, так и в отдельном акте сдачи-приёмки. Оба варианта имеют одинаковую юридическую силу.

При этом стоит помнить, что ремонт имущества, пострадавшего или вышедшего из строя не по вине съёмщика, — это прямая обязанность арендодателя. Но если повреждения в квартире всё же нанёс жилец, то он будет обязан компенсировать убытки. Суд также встанет на сторону владельца в случае разбирательства.

После того как договор будет оформлен и подписан, его нужно будет поставить на учёт в налоговых органах. Сделать это необходимо в течение трёх дней. Поставить договор на учёт можно как лично посетив налоговую, так и онлайн через сервис Е-ijara. Для входа в систему потребуется ключ ЭЦП и информация о договоре и самом жилье: ПИНФЛ, адрес, кадастровый номер, дата начала сдачи в аренду. После отправки заявки её должен будет подтвердить сам арендатор.

И заплатить налоги

Все доходы от сдачи недвижимости для физлиц облагаются налогом в размере 12%. Официально не платить налог можно только при сдаче жилья студентам, обучающимся в высших учебных заведениях Узбекистана. При этом сбор со стороны государства может достигать 15%, если вы являетесь юридическим лицом и платите НДС со своих доходов.

Сейчас для оплаты налога не обязательно заполнять декларацию и посещать соответствующие органы лично. Пройти процедуру можно онлайн, через мобильное приложение единого окна MyGov или налоговое Soliq. Провести оплату в таком случае получится просто с карты или банковского счёта.

Если квартиру сдают иностранцу, за оформление договора также придётся заплатить дополнительную государственную пошлину. Её сумма зависит от гражданства арендатора.

Если жильё арендует иностранец

Важно отметить, что при сдаче жилья иностранцу владелец обязан принять меры по обеспечению его временной регистрации. В противном случае административная ответственность будет грозить как самому гостю страны, так и арендодателю.

Оформление временной регистрации при аренде является обязательным для всех иностранцев на территории Республики Узбекистан. Неисполнение этого требования квалифицируется как административное правонарушение (часть 1 статьи 225 КоАП РУ) и предусматривает штраф в размере от 5 до 20 БРВ (от 1,7 до 6,8 млн сумов) или административное выдворение за пределы Узбекистана с ограничением на въезд на 1 год.

За временную регистрацию иностранных граждан отвечают городские органы внутренних дел (подразделения миграции и оформления гражданства). Но в 2024 году процедуру можно пройти и онлайн: через автоматизированную систему reg.emehmon.uz. В обоих случаях необходимо предоставить информацию об адресе и собственнике жилья, а также о самом иностранце.

В течение одного рабочего дня после обращения иностранец получит регистрационную карточку с защищённым QR-кодом. После этого также не будет лишним уведомить о заселении гостя страны орган самоуправления граждан и инспектора по профилактике.

На что обратить внимание при съёме

Даже если при съёме жилья вам предлагают оформить договор, это ещё не гарантирует полной честности арендодателя. Например, он может не иметь права сдавать квартиру в аренду, так как не является полномочным представителем настоящего владельца. Поэтому при аренде квартиры лучше всего сравнить паспортные данные арендодателя с кадастром и свидетельством о собственности.

В некоторых случаях жильё могут сдавать в субаренду: то есть когда человек сам арендует недвижимость и предоставляет её с наценкой. В такой ситуации лучше убедиться, что у вашего арендодателя есть действующий договор аренды с непосредственным владельцем имущества. В свою очередь, в конечном соглашении о съёме должен быть указан сам арендодатель.

Все проверки кадастра и связанных бумаг осуществляются через запросы в госагентства. Чтобы упростить задачу, вы можете заранее попросить арендодателя собрать весь необходимый пакет документов и проверить их актуальность через районное налоговое управление. Ну или просто посетить госорганы вместе с человеком, у которого будете снимать жильё.

Наконец, проблемы могут возникнуть при оформлении временной регистрации, если в квартире уже зарегистрировано слишком много людей. По действующим нормам, в жилье не может быть прописано более 1 человека на 16 квадратных метров. Чтобы убедиться, что в квартире получится оформить временную регистрацию, можно запросить документы об уже зарегистрированных в помещении людях непосредственно у владельца.

Почему не стоит экономить

Даже выбрав легальный путь аренды, некоторые владельцы недвижимости и жильцы пытаются сэкономить на мелочах. Например, арендодатель может указать в договоре меньшую сумму, чем ту, которую будет требовать по факту. Но так он нанесёт сам себе двойной удар: во-первых, если об обмане узнает налоговая, это будет расценено как правонарушение. Во-вторых, сам жилец сможет платить ровно по договору и ни монетой больше.

Уклонение от оформления договора аренды считается административным правонарушением, а если жилец иностранец, то к этому прибавится штраф за отсутствие временной регистрации. Согласно статье 159-1 КоАП РУ, за неоформленный договор суд может назначить владельцу квартиры штраф в размере от 5 до 10 БРВ, или от 1,7 до 3,4 млн сумов.

Как расторгнуть или изменить договор аренды

Согласно действующему законодательству, суд может расторгнуть договор аренды, если жилец не будет оплачивать проживание. В случае съёма жилья на срок до года для выселения будет достаточно двух пропущенных оплат. Если договор долгосрочный, поводом для расторжения посчитают только невнесение арендатором нужной суммы за шесть месяцев.

Владелец недвижимости не имеет права расторгать или менять договор в одностороннем порядке. Тем не менее и то и то можно совершить при соглашении с жильцом — например, чтобы повысить оплату или установить новые условия оплаты коммунальных услуг. В договоре можно прописать и отдельные условия расторжения — например, чтобы жилец оставил половину залога, если решит съехать с квартиры раньше срока.

Итоги

Если вы — владелец недвижимости. При оформлении договора аренды не забудьте детально описать состояние жилья и присутствующей в нём мебели и техники. Если квартиру или дом хочет снять иностранец — за него придётся заплатить госпошлину и оформить ему временную регистрацию. А провести всю процедуру регистрации договора и оплатить налоги можно онлайн.

Если вы — арендатор. Убедитесь, что владелец квартиры действительно является таковым, сверив его паспортные данные с кадастром. Если вам нужна временная регистрация, стоит проверить, что в квартире ещё не прописали слишком много людей, иначе оформить документ попросту не получится. Также не забудьте указать в договоре удобные для вас условия: как часто владелец сможет проверять квартиру, кто будет платить за коммунальные услуги и другие детали.