Снять жильё в Ташкенте с первого раза: советы, которые сэкономят время и деньги

Собрали опыт релокантов и советы от риелтора и сделали гайд по поиску жилья в Ташкенте для тех, кто устал от бесконечных поисков и отказов арендодателей.

Сложности эмиграции

Валерия Бузилова вместе с мужем переехали в Ташкент из Москвы в октябре 2022 года: компания, в которой работал супруг, релоцировала сотрудников в узбекский офис. Валерия поделилась с Uzum Media своим тернистым путём поиска жилья в Ташкенте и неожиданным хеппи-эндом.

Первым переехал муж Валерии и заселился в отель. Сначала супруги пробовали искать жильё на местных сайтах, но попытки не увенчались успехом. Все заинтересовавшие их предложения оказались уже устаревшими объявлениями.

В итоге пара обратилась к одному из telegram-риелторов, в канале которого были самые привлекательные квартиры.

Стоимость аренды в Ташкенте на тот момент стартовала от 1000 $, причём на эти деньги можно было снять самое обычное жильё. Квартиры поближе к центру и с хорошим ремонтом стоили не меньше 1300–1500 $.

Даже несмотря на то, что у мужа Валерии был релокационный пакет от работодателя, который частично компенсировал затраты на переезд, для семьи арендные ставки оказались очень высокими. В Москве они снимали квартиру в центре города за 850 $, а в Ташкенте не получалось найти ничего подходящего даже за 1000 $.

Ещё одним отягчающим обстоятельством стала собака — с этими животными в Ташкенте очень сложно найти квартиру. Поэтому супруги решили оставить питомца на некоторое время в России у родителей.

Переехали из Ташкент-Сити из-за поющих фонтанов

Сначала пара заехала в небольшую квартиру 45–50 м² в ЖК «Бульвар» в Ташкент-Сити. Аренда стоила 1500 $ в месяц, а всего они отдали за неё 3750 $ вместе с депозитом и комиссией агенту.

Квартира была тесновата для семьи, но с очень удачной планировкой, тёплым полом, всей необходимой техникой, включая посудомойку, хорошим освещением и мебелью. К тому же хозяин разрешил привезти собаку.

Стороны заключили договор аренды на год, но пара прожила там всего полгода и весной столкнулась с неожиданной проблемой: начался сезон поющих фонтанов. Окна выходили прямо на них, и от звука было никуда не скрыться. Валерия с мужем поняли, что больше не могут жить в таком шуме.

А поскольку ЖК новый, все соседи делали ремонт, поэтому помимо фонтанов они также постоянно слышали звук перфоратора. Для Валерии это стало реальной проблемой, потому что она работает из дома, и в таком шуме ей было тяжело сосредоточиться и проводить созвоны с коллегами.

Кроме того, квартплата была довольно высокой, и семья уже задумывалась о поиске более бюджетного варианта. Поэтому она начала искать вторую квартиру через того же агента. Супруги общались и с другими риелторами, но у них не нашли интересных вариантов.

«Прелести» жизни в ЖК без управляющей компании

К следующей квартире запрос у релокантов был такой:

• аренда не дороже 1200 $ в месяц;
• полезная площадь больше 50 м²;
• ремонт в европейском стиле;
• возможность заселиться с собакой;
• расположение близко к центру и паркам для выгула питомца.

Вторую квартиру искали больше месяца, потому что никто не хотел сдавать жильё из-за собаки. А те, кто был согласен, просили платить им за аренду на 100–200 $ больше, чем в объявлении.

Супруги опять вышли из бюджета и сняли следующую квартиру за 1300 $. Но она была больше — 70–75 м², со свежим ремонтом, и, что подкупило больше всего, в ней до пары никто не жил. Они сразу поладили с хозяйкой — молодой девушкой, которая абсолютно спокойно отнеслась к собаке. Но вскоре и с этой квартиры паре пришлось съезжать.

Она находилась в Яккасарайском районе в новом ЖК Meraas, который только недавно сдали в эксплуатацию, и, как оказалось, там не было управляющей компании. Застройщик просто сдал дом и не позаботился о том, как люди будут там жить. Из-за этого проживание пары в элитном ЖК превратилось в ад.

В доме постоянно отключали то электричество, то воду. Однажды семья трое суток просидела совсем без воды. Особенно тяжело было летом, когда в жару даже нельзя было принять душ и ради этого приходилось идти в спортзал.

Также не было дворников, не было баков для мусора, поэтому на территории было очень грязно и перед подъездом скопилась свалка. Приходил участковый, всех ругал, но ничего не поменялось. Оказалось, у застройщика были долги перед государством, поэтому никто не собирался решать проблемы жильцов.

В новый дом на тот момент заселилось всего около 30 человек, но и они не могли между собой никак договориться. Валерия тоже пыталась проявлять инициативу, всерьёз её не воспринимали, ведь она не собственник жилья.

Помимо этого, вокруг ЖК не было никакой социальной инфраструктуры и даже нормальных тротуаров. Дом окружали шашлычные и махалля. И каждый день во время прогулок с собакой на Валерию ругались члены общины за то, что она выгуливает возле своего дома питомца. Дошло даже до конфликта с председателем махалли.

Владелица квартиры очень пыталась помочь, но тоже не могла уделять всё своё время решению проблем квартиросъёмщиков. Она узнала о ситуации с отсутствием управляющей компании только благодаря жильцам, потому что до них в её квартире постоянно никто не жил. В итоге спустя три месяца проживания пара решила съехать. Хозяйка пошла им навстречу, вернула депозит и часть денег за то время, что они прожили в квартире.

Сняли квартиру посуточно и уговорили владельца сдать на долгий срок

Когда релоканты снова обратились к риелтору, она согласилась найти им новую квартиру без комиссии. Но ей не удавалось найти в бюджете 1200 $ ничего приличного.

Пока риелтор продолжала поиски, Валерия нашла временную квартиру на Airbnb в старом фонде и арендовала её на неделю. Пара решила посмотреть, каково это — вообще жить во вторичке, ведь до этого они всегда арендовали жильё в новостройках.

И когда они пожили пару дней, то поняли, что никуда из неё уезжать уже не хотят. Поэтому договорились о встрече с хозяином, чтобы уговорить его сдать квартиру на долгий срок. Хозяин оказался москвичом, который переехал в Ташкент семь лет назад, поэтому они легко нашли общий язык.

Квартира находится на улице Шота Руставели в сталинском доме 1950-х годов. При этом в ней сделан свежий ремонт: хозяин жил там какое-то время со своей семьёй и делал всё как для себя, купил всю необходимую технику. В квартире высокие потолки, есть спальня, гостиная, кухня и длинный коридор.

Пара сказала, что готова платить аренду, которая будет равнозначна его месячному доходу от посуточной сдачи квартиры на Airbnb. Он обозначил сумму — 1200 $, которая как раз укладывалась в рамки их бюджета.

Также хозяин оказался лоялен к животным и разрешил жить с собакой, не требуя за это никаких доплат. И, наконец, Валерия может спокойно её выгуливать: рядом с домом есть парк.

Единственный минус квартиры в том, что окна выходят на очень шумную и оживлённую улицу. Поэтому не получается спать с открытыми окнами и приходится пользоваться кондиционером.

Пара заключила договор об аренде этой квартиры на год и получила временную регистрацию. При этом релоканты даже не платили хозяину депозит — только те 1200 $, которые включают аренду и квартплату, — её арендодатель платит сам. И ещё стороны договорились, что в случае форс-мажора семья сможет уехать раньше срока договора и владелец просто продолжит сдавать эту квартиру посуточно.

С владельцем у супругов отличные отношения, и он во всём им помогает. Летом у них сломались оба кондиционера, и он заменил их без лишних вопросов. Через какое-то время собственник даже предложил, чтобы раз в месяц приходила его знакомая уборщица и делала генеральную уборку просто так, чтобы в квартире было чисто и семье жилось комфортно.

С тех пор Валерия с мужем обрели свой дом в столице и решили, что уедут из этой квартиры, только если соберутся уезжать из Ташкента.

Как выгодно арендовать жильё в Ташкенте

Опыт Валерии с долгосрочной арендой квартиры с Airbnb — это скорее исключение из правил, однако если жильё действительно понравилось, то стоит обсудить с арендодателем возможность долгосрочной аренды. Вот с чего рекомендуем начать всем, кто переехал в Ташкент.

Где искать

Начать поиск легче всего с самых популярных порталов объявлений , где можно оценить предложения и сравнить порядок цен в разных районах. Поиск квартиры на этих ресурсах может отнять у вас лишнее время, потому что в некоторых объявлениях фотографии не соответствуют действительности и есть много неактуальных объявлений.

Когда вы сформируете первичное представление о рынке недвижимости в городе, стоит обратиться к опытному риелтору, который подберёт подходящее для вас жильё и поможет оформить сделку. Руководитель агентства недвижимости «Добрый риелтор» Бобур Юнусов рассказал нам о том, как безопасно и выгодно решить жилищный вопрос в Ташкенте.

Бобур Юнусов, руководитель агентства недвижимости «Добрый риелтор»

Как найти надёжного риелтора

Лучше всего обратиться к риелтору, которого вам порекомендовали, что значительно увеличивает шансы на успешную сделку. Если рекомендаций не нашлось, вот несколько критериев, по которым можно оценить компетентность специалиста по недвижимости:

• Внимательно слышит запрос. Профессионалу в первую очередь следует внимательно услышать запрос клиента, чтобы решить его вопрос соответственно его болям и потребностям.
• Знает о квартире или доме. Чтобы понять, подходит ли объект под запрос, риелтору следует хорошо осведомиться о квартире или доме.
• Знаком с документами на недвижимость. Важно удостовериться, что недвижимость официально доступна для сдачи в аренду (не под запретом, не в залоге). Проверить это можно по кадастру, который нужен для составления договора аренды.
• Знает Жилищный кодекс. Как минимум риелтор должен знать основы Жилищного кодекса Республики Узбекистан и разбираться в гражданско-правовых отношениях, чтобы грамотно составить договор аренды и представлять интересы клиентов на сделках.
• Выступает арбитром в сделке. Задача риелтора — учесть требования обеих сторон в сделке, предложить решение, если сделка зашла в тупик. Также адекватно оценить стоимость аренды.
• Обеспечивает безопасность сделки. Чтобы сделка стала безопасной для обеих сторон, риелтору необходимо ознакомиться с документами о праве собственности, в договоре аренды следует учесть условия возврата залога, минимальный срок аренды и другие условия. При передаче задатка оформить его соответствующим соглашением. Также важно удостовериться, что именно официальный собственник недвижимости в курсе сдачи её в аренду.

Стандартная оплата услуг риелтора или агентства недвижимости составляет 50% от одного месяца арендной платы. Конечно, как и в случае со стоимостью аренды, о размере комиссии тоже можно договориться.

Что проверить в квартире, в доме и вокруг

Задать вопросы собственнику

Перед просмотром квартиры подготовьте список вопросов, которые вас волнуют, чтобы задать их собственнику и риелтору. Вот примеры интересующих вопросов:

• Сдавалась ли до этого квартира и когда в ней последний раз делали ремонт?
• Почему съехали предыдущие жильцы?
• Как обстоят дела с соседями?
• На какой срок сдаётся квартира?
• Есть ли парковка в доме или поблизости?
• Можно ли заселиться с животными и как это повлияет на условия договора?
• Кто будет платить коммунальные платежи и включены ли они в стоимость аренды? Какая сумма выходит в месяц в тёплое время года и зимой?
• Есть ли у ЖК управляющая компания? К кому обращаться при отключении электричества или воды?
• Установлены ли счётчики на воду?
• Какое в квартире отопление?
• Какая скорость интернета и сколько стоят услуги провайдера в месяц?
• Готов ли собственник отремонтировать или купить новую мебель либо технику?

Познакомиться с соседями

Прежде всего узнайте, кто живёт над вами, потому что шум и возможное затопление будет оттуда. Бывает, что наверху живёт семья с маленькими детьми, которые громко кричат, плачут, бегают и прыгают. Об этом лучше узнать заранее, потому что это будет сказываться на вашем комфорте. Но и с соседями по этажу тоже стоит познакомиться. Им также можно задать вопросы про отопление и коммунальные услуги, ведь сам хозяин может быть не в курсе, если сам не жил в этой квартире.

По словам Валерии, которая арендовала квартиру в ЖК без управляющей компании, она могла бы узнать обо всех проблемах, если бы пообщалась с соседями, которые съехали при них и уже поняли, что бороться с системой сложно.

Устроить тест-драйв квартиры

Надо очень внимательно осмотреть квартиру, которую собираетесь арендовать, и протестировать всё, что только можно. Прилягте на кровать, посидите на стульях, обязательно проверьте сантехнику — если она неисправна, то может доставить вам много хлопот.

Запустите стиральную машинку и проверьте, что в ней нет плесени, а также посмотрите, нет ли её на стенах в ванной и в комнатах. Если квартира вам кажется грязной, попросите владельца вызвать клининг и как следует её очистить.

Изучить район

Составьте чек-лист того, что, по-вашему мнению, должно быть в шаговой доступности от дома. Например, детский сад, школа, детская площадка. Парк, где можно погулять с детьми или сходить на пробежку.

Круглосуточные супермаркеты, торговые центры, больницы и поликлиники, спортзал или бассейн, салоны красоты — расстояние от всех этих объектов важно учитывать. Район может вам приглянуться, потому что он зелёный и тихий, но потом может оказаться, что вы поселились на пустыре и вокруг нет никакой социальной инфраструктуры.

Чтобы не было сомнений на этот счёт, самостоятельно погуляйте по району и днём, и вечером, чтобы заодно оценить контингент, который будет вас окружать. Если у вас под окнами есть ресторан, то вы сможете заметить шум вокруг него только вечером.

Как защитить себя договором

Риелтор должен составить договор аренды на основе требований квартиросъёмщика и арендодателя.

Вот что важно прописать в нём:

• размер депозита и будет ли он учтён в счёт оплаты последнего месяца проживания;
• при каких условиях арендодатель вернёт депозит;
• в каких числах должна быть оплачена аренда;
• кто оплачивает коммунальные платежи;
• на какой срок сдаётся квартира;
• за сколько квартиросъёмщик должен предупредить арендодателя об освобождении квартиры и за сколько владелец должен попросить арендатора освободить жилище;
• указать список вещей, которые приобрёл квартиросъёмщик и которые сможет забрать при переезде.

Обычно договор заключается на один год с условием оплаты депозита в размере одной арендной платы и потом продлевается. Депозит в таком случае — это страховка арендодателя от порчи имущества или ситуации, при которой квартиросъёмщик съедет раньше оговорённого срока.

Топ-3 районов Ташкента, по мнению Бобура Юнусова

• Самый популярный район среди приезжих — Мирабадский. В особенности центральные микрорайоны Айбек, Госпитальный, ЦУМ, м. Космонавтов, быв. Гостиница «Россия».
• Второй по популярности — респектабельный Мирзо-Улугбекский район, а именно кварталы Ц-1, Ц-2, микрорайон Дархан, Новомосковская (Аккурган), м. Буюк Ипак Йули.
• На третьем месте Юнусабадский район, где чаще всего снимают жильё в кварталах Ц-4, Ц-5, Ц-6 вдоль проспекта Амира Темура.

Сам Бобур предпочёл бы жить в районе метро Космонавтов. Район очень спокойный, рядом есть парковая зона и набережная канала Анхор. Это очень безопасный и тихий район в центре.

Если говорить о выборе между новостройками и старым фондом, Бобур отдаёт предпочтение последнему. Чаще в районах старой застройки более продуманная инфраструктура — в пешей доступности будут садики, школы, поликлиники, рынки.

Также меньше неудобств, связанных с ремонтом у недавно заселившихся соседей, отсутствием управляющей компании, неустроенной территорией вокруг дома.

Если хочется жить в новом доме, выбирайте ЖК, который сдали в эксплуатацию три-четыре года назад. За это время, как правило, дом заселяется на 90%, большинство людей успевают сделать ремонт и решают все проблемы с коммунальными услугами.

Если вы не ограничены в средствах и у вас в приоритете бытовой комфорт, то можно выбрать сервисные апартаменты в новых ЖК. Если важнее локация и продуманная инфраструктура района, то лучше отдать предпочтение вторичному рынку недвижимости.