Получаем ипотеку без официального дохода: условия и лайфхаки

Хотите купить квартиру, но не знаете, как получить ипотеку без официального дохода? Рассказываем, как действовать в такой ситуации.

Тимур хочет взять ипотеку, чтобы купить понравившуюся квартиру. Но вот беда: подтверждённого дохода у него нет. Мужчина всю жизнь трудится автомобильным мастером и получает плату за работу на руки. От друзей Тимур слышал, что банки не очень любят вступать в деловые отношения с такими клиентами. Но мужчина всё же хочет попытать счастья, ведь у него есть стабильный доход, а ещё получилось накопить круглую сумму для первоначального взноса. Вместе с Тимуром попробуем узнать, как получить ипотеку, если вы не имеете официального дохода.

Как выдают ипотеку 

Сперва углубимся в условия получения ипотеки. Обычно банки оценивают потенциал клиента по одним и тем же критериям и выдвигают идентичные требования:

• заёмщик должен быть старше 18 лет (при этом банки реже одобряют ипотеку клиентам старше 60 лет);
• у желающего оформить ипотеку есть стабильный доход (желательно на протяжении не менее 3–4 месяцев до обращения);
• долговая нагрузка заёмщика совместно с созаёмщиком по ипотечному кредиту составляет не более 50% от дохода;
• у клиента хорошая кредитная история: в ней имеются предыдущие кредиты, которые погашены без просрочек или с разовыми просрочками сроком не более 30 дней;
• у заёмщика есть средства на первоначальный взнос, который обычно составляет около 20–25% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Также банки иногда требуют от заёмщика оформить страховой договор на весь срок ипотечного кредитования. У некоторых банков могут быть дополнительные, более детальные условия, например, конкретная сумма дохода или более обширная кредитная история.

Как получить ипотеку без официального дохода

Если клиент хочет взять ипотеку для приобретения недвижимости, но не может обосновать свой доход, банк потребует, чтобы к сделке присоединился созаёмщик (или несколько) — лицо, которое выступает дополнительным участником договора об ипотеке и отвечает по всем условиям договора наравне с основным заёмщиком. Разберём три основных варианта такой ситуации и объясним, как получить ипотеку в каждом из них.

Весь доход — неофициальный

В этом случае банк запросит выписку со счетов клиента или справку о движении средств за несколько лет. Дальше банк оценит платёжеспособность заёмщика. Специалисты банка выяснят, обладает ли клиент пусть неофициальным, но стабильным доходом, который достаточен для выплаты ипотеки. Если вы получаете зарплату с задержками, работаете с неопределёнными сроками оплаты заказов, то есть уровень ваших доходов значительно отличается от месяца к месяцу, — ипотеку, как и любой другой кредит, вряд ли одобрят.

Но если сумма доступных средств заёмщика устроит банк, ипотеку одобрят. Но при этом банк потребует внести значительно больший первоначальный взнос, чем при стандартных условиях (не менее 50%, часто даже порядка 65–70%). А также установит более высокую процентную ставку и может запросить дополнительные документы для оценки надёжности заёмщика (например, характеристики с предыдущих мест работы).

На положительное решение могут рассчитывать те заёмщики, которые обладают значительной суммой на счету для первоначального взноса и имеют безупречную кредитную историю.

Часть дохода — «в конверте»

Другой случай — меньшая часть дохода у клиента официальная (но её не хватит для выплат по ипотеке), а большую часть дохода он получает «‎серым»‎ образом («‎в конверте»). Тогда банк потребует от клиента подтвердить меньшую, официальную, часть дохода по установленной форме и характеристику от работодателя. В остальном механизм одобрения кредита такой же, как и в первом случае. Разница лишь в том, что при наличии пусть даже невысокого, но официального дохода банк отнесётся к заёмщику лояльнее. Условия по ипотеке будут более выгодными, чем в случае с полностью неофициальным доходом, но менее выгодными, чем с полностью «белым» доходом.

Заёмщик — индивидуальный предприниматель или самозанятый

Возвращаемся к нашему герою Тимуру, который всю жизнь работает автомастером, но не оформлен как самозанятый. Официального трудового договора у мужчины нет, поэтому банк будет считать его клиентом с полностью неофициальным доходом. Для того чтобы улучшить условия по ипотеке и повысить вероятность, что заём одобрят, можно официально зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Тогда надёжность заёмщика для банка повысится, и финансовая организация уже будет рассматривать клиента как имеющего подтверждённый доход.

Однако между статусами самозанятого и индивидуального предпринимателя (ИП) для банка существует значительная разница. В первом случае будет достаточно 3–6 месяцев подтверждения дохода в таком статусе, а со статусом ИП банк потребует 6–12 месяцев опыта деятельности. Зато для ИП условия по ипотеке будут более выгодными.

Если вы не обладаете официально подтверждённым доходом и не имеете рекомендаций от работодателей, попробуйте оформиться в качестве самозанятого или ИП. Так вероятность одобрения кредита будет выше, а условия — лучше. Но стоит помнить, что оформить ИП сложнее, чем самозанятость.

Условия ипотеки для заёмщика без официального дохода

Итак, Тимуру одобрили ипотеку на определённых условиях. Посмотрим, какие требования банк выдвинул мужчине:

• включить в сделку созаёмщика с официально подтверждённым доходом: при этом надо помнить, что, если созаёмщику придётся вносить выплаты по кредиту, он получит право на компенсацию или на часть приобретаемой недвижимости;
• внести первоначальный взнос в размере 60% от стоимости приобретаемой квартиры;
• оформить договор с более высокой процентной ставкой (27%) и с более крупной суммой ежемесячного платежа, чем для клиента с подтверждённым доходом.

Похожие условия банк озвучит и другим желающим оформить ипотеку без подтверждения дохода. Также банк охотнее одобрит ипотечный кредит, если в качестве залога выступает не приобретаемая недвижимость, а объект, который уже находится в собственности заёмщика. Но надо помнить, что если заёмщик не сможет погасить ипотеку, то банк сможет распоряжаться заложенной недвижимостью для компенсации своих потерь.

Что нужно знать, если хотите взять ипотеку, но не имеете подтверждённого дохода

Теперь вместе с Тимуром подведём итоги и расскажем, как подготовиться и получить ипотеку без подтверждённого дохода:

• найдите созаёмщика с официально подтверждённым доходом: без него ни один банк ипотечный кредит не выдаст;
• подготовьте значительную сумму для первоначального взноса (более 50% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости);
• убедитесь в том, что обладаете хорошей кредитной историей без просрочек по платежам;
• приготовьтесь к более тщательным проверкам со стороны банка и к необходимости предоставить дополнительные документы;
• если есть возможность оформить ИП или самозанятость, сделайте это.

Перед оформлением ипотеки обязательно просчитайте свои финансовые возможности. Банк может быстро одобрить вам ипотеку, а вот платить по ней придётся годами. И если не уверены в том, что сможете исправно платить по счетам, лучше на время отложите идею с ипотекой.