Nima uchun kvartirani qonuniy ravishda ijaraga olish va ijaraga berish kerak

Qanday qilib uy egasining tashrifini tashkil qilish, bolalarni eng yaqin maktabga yuborish va har ikki tomonni huquqbuzarliklardan himoya qilish kerak — Toshkentdagi «Этажи» xalqaro ko‘chmas mulk agentligi mutaxassislari Jasur Turmuhamedov va Lusiya Sultonova aytib beradilar.

Uyni qonuniy ravishda ijaraga berish tartibi 1991 yilda qonun bilan belgilangan, ammo ko‘plab mulk egalari va ijarachilar hali ham ijara to‘g‘risida og‘zaki ravishda kelishib olishni afzal ko‘radilar. Ba'zi egalar soliq to‘lash zarurligi tufayli shartnoma haqida eshitishni ham istamaydilar, ijarachilar esa tezroq uyni ijaraga olib, yangi joyda hayot boshlashni xohlaydilar.

Ammo shartnomani rad etish ikkala tomonga ham zarar yetkazadi va ularni bir-biriga nisbatan minimal kafolatlardan ham mahrum qiladi. Shartnoma uy egasi va ijarachiga qanday imtiyozlar berishini va shartnomada nimalarga e'tibor berish kerakligini aniqlaymiz.

Bugungi kunda ijara shartnomasi quyidagilar bilan tartibga solinadi: O‘zbekiston Respublikasining 1991 yil 19 noyabrdagi 427-XII-sonli «Ijaraga to‘g‘risida»gi Qonuni, O‘zbekiston Respublikasining Uy-joy kodeksi va O‘zR Fuqarolik kodeksining 34-bobi. Ammo maxsus qonunning umumiy qonundan ustunligini unutmaslik kerak: ya'ni ijara to‘g‘risidagi qonun Fuqarolik kodeksining nizomlaridan kattaroq yuridik kuchga ega.

Uy egasi uchun afzalliklar

Qanday bo‘lmasin, egasi uchun ijara shartnomasi ularning uyi haqida keraksiz tashvishlarsiz tinch uyquning kalitidir. Rasmiy shartnoma tuzish daromad faktini soliq idorasidan yashirmaslik va qo‘shnilar yoki hududiy militsiya xodimi kvartirada noqonuniy yashovchilar haqida xabar berishidan xavotirlanmaslikka imkon beradi. Qonuniy daromadni, ijara fakti kabi, shunchaki yashirsh kerak bo‘lmaydi.

Ikkinchi va eng muhimi, shartnomada ko‘rsatilgan kafolatlar. Shartnomada kvartiraning va undagi mebelning holati tafsivlash mumkin, shunda u buzilgan yoki yo‘qolgan taqdirda, ijarachining o‘zi zararni qoplashga majbur bo‘ladi. U pul  to‘lamay shunchaki qochib keta olmaydi. Biroq, shaxs kvartirada noqonuniy yashagan bo‘lsa, sud dalillar mavjud bo‘lgan taqdirda ham ishni ko‘rib chiqmaydi 一chunki uning yashash joyi rasmiylashtirilmagan.

Va nihoyat, ipotekaga sotib olingan uylarni ham ijaraga berish mumkin. Agar kvartira garovga qo‘yilgan yoki uni sotish taqiqlangan bo‘lsa ham, bu egasiga shartnoma tuzish va undan qonuniy ravishda daromad olishga to‘sqinlik qilmaydi.

Ijarachi uchun afzalliklar

Uyni qonuniy ravishda ijaraga berishdagi kafolatlar har ikki tomon uchun ham ishlaydi. Rasmiy tuzilgan shartnoma bilan kvartira yoki uy egasi sizni muddatidan oldin chiqarib yubora olmaydi yoki ijara haqini bir tomonlama oshirolmaydi. Shartnomada, shuningdek, u sizni tekshirish bilan qanchalik tez-tez  kelishi va kommunal xizmatlar uchun kim to‘lashi kerakligi ham ko‘rsatilishi mumkin.

Ko‘chib kelganda kvartira va barcha jihozlarning holati tavsifi nizolarning oldini olishga yordam beradi va agar kerak bo‘lsa, uy egasiga sizning aybingizsiz buzilgan mulkni ta'mirlashga majbur ekanligini eslatib turadi.

Ijaraga olingan kvartira yoki uyda yashash davomida vaqtincha ro‘yxatdan o‘tish mumkin. Bu, ayniqsa, chet elliklar uchun muhim. Vaqtinchalik ro‘yxatdan o‘tgandan so‘ng, ular qonuniy ravishda o‘z farzandlarini yaqin atrofdagi bog‘cha va maktablarga berishlari , shuningdek, tuman shifoxonalarida bepul shoshilinch tibbiy yordam olishlari mumkin bo‘ladi.

Ro‘yxatdan o‘tish bilan birga JSHSHIR (jismoniy shaxsning shaxsiy identifikatsiya raqami) rasmiylashtirilganligi sababli, mamlakat mehmoni O‘zbekistonda qonuniy ravishda bank hisob raqamini ochishi mumkin boʻladi.

Shartnomani qanday rasmiylashtirish kerak

Bugungi kunda shartnoma tuzish va uni ro‘yxatdan o‘tkazish uchun biron joyga borish shart emas, hammasi onlayn tarzda amalga oshirilishi mumkin. Jarayon faqat mamlakat aholisi va chet elliklar uchun ijaraga berishda farq qiladi. Tahlilni namunaviy ijara shartnomasini yuklab olishdan boshlash mumkin. Uni internetda yoki soliq xizmatiga shaxsan murojaat qilib topish mumkin. Agar siz uyni agentlik orqali ijaraga berishga qaror qilsangiz, rieltorlar hujjatning o‘z versiyasini taqdim etadilar.

O‘zbekiston Respublikasi Uy-joy kodeksining 86-moddasiga muvofiq shartnomada quyidagi parametrlar ko‘rsatilishi shart:

• turar joyni ijaraga berish tartibi va uning narxi;
• ijara muddati;
• ijara haqi shartlari va miqdori, shuningdek uni to‘lash muddatlari;
• turar-joyning va xonadagi muhandislik jihozlarining holati to‘g‘risida ma'lumot;
• shartnoma muddati tugagandan so‘ng uy-joyni egasiga qaytarish tartibi;
• ijaraga olingan turar joyni saqlash, xizmat ko‘rsatish va ta'mirlash bo‘yicha tomonlarning majburiyatlari;
• shartlari va tartibi, ijaraga olingan turar-joyni ijaraga yoki subijaraga berish imkoniyati;
• tomonlarning javobgarligi.

E'tibor bering, agar shartnomada ijara muddati ko‘rsatilmagan bo‘lsa, qonunchilik nuqtai nazaridan u avtomatik ravishda maksimal muddatga — 5 yilga tuzilgan deb hisoblanadi.

Shartnomaga barcha ko‘rsatilgan parametrlar kiritilgandan so‘ng, uni o‘z shartlaringiz bilan to‘ldirish mumkin. Masalan, ijarachining iltimosiga ko‘ra, egasi kvartirani faqat ma'lum bir vaqtda va oldindan ogohlantirgan holda tekshirishi mumkinligini ko‘rsatish mumkin. Uy egasi esa hujjatga kvartiradagi barcha mebel va jihozlarning tavsifini ilova qilishi va shartnomani bekor qilish mumkin bo‘lgan fors-major holatlarini belgilashi mumkin.

Kvartiradagi jihozlar to‘g‘risidagi ma'lumotlar shartnomaning o‘zida ham, alohida qabul qilish-topshirish dalolatnomasida ham ko‘rsatilishi mumkin. Ikkala variant ham bir xil yuridik kuchga ega.

Shuni esda tutish kerakki, ijarachining aybisiz zarar ko‘rgan yoki ishlamay qolgan mulkni ta'mirlash uy egasining bevosita majburiyatidir. Ammo kvartiradagi zarar ijarachi tomonidan yetkazilgan bo‘lsa, unda u yo‘qotishlarni qoplashga majbur bo‘ladi. Nizolarni hal etishda sud  ham uy egasining tarafini oladi.

Shartnoma tuzilib, imzolangandan so‘ng uni soliq organlarida ro‘yxatdan o‘tkazish kerak bo‘ladi. Buni uch kun ichida qilish kerak. Shartnomani soliq idorasiga shaxsan tashrif buyurib yoki  Е-ijara xizmati orqali onlayn roʻyxatdan oʻtkazish mumkin. Tizimga kirish uchun elektron raqamli imzo kaliti, shartnoma va uy-joy haqida ma'lumot kerak boʻladi: JSHSHR, manzil, kadastr raqami, ijaraning boshlanish sanasi. Arizani yuborgandan soʻng, uni  ijarachining oʻzi tasdiqlashi kerak.

Soliqlarni to‘lash

Jismoniy shaxslar uchun koʻchmas mulkni ijaraga berishdan olingan barcha daromadlar 12% soliqqa tortiladi.  Faqat Oʻzbekiston oliy oʻquv yurtlarida tahsil olayotgan talabalarga uy-joy ijaraga berilganda rasmiy ravishda soliq toʻlamaslik mumkin. Shu bilan birga, agar siz yuridik shaxs boʻlsangiz va daromadingiz uchun QQS toʻlasangiz, davlat yigʻimi 15% ga yetishi mumkin.

Hozirda soliqni to‘lash uchun deklaratsiyani to‘ldirish va tegishli organlarga shaxsan tashrif buyurish shart emas. Jarayonni MyGov yagona darcha yoki Soliq mobil ilovasi orqali onlayn tarzda amalga oshirish mumkin. Bunday holda, to‘lovni shunchaki karta yoki bank hisobidan o‘tkazish mumkin.

Agar kvartira chet el fuqarosiga ijaraga berilsa, shartnomani tuzish uchun qo‘shimcha davlat boji to‘lanishi kerak. Uning miqdori ijarachining fuqaroligiga bog‘liq.

Agar uy chet el fuqarosi tomonidan ijaraga olingan bo‘lsa

Shuni ta'kidlash kerakki, uyni chet el fuqarosiga ijaraga berilsa, mulkdor uning vaqtincha ro‘yxatga olinishini ta'minlash choralarini ko‘rishi shart. Aks holda, mamlakat mehmoni ham, uy egasi ham ma'muriy javobgarlikka tortiladi.

Ijaraga olish davomida vaqtinchalik ro‘yxatdan o‘tish O‘zbekiston Respublikasi hududidagi barcha chet elliklar uchun majburiydir. Ushbu talabga rioya qilmaslik ma'muriy huquqbuzarlik (O‘zbekiston Respublikasi Ma'muriy javobgarlik to‘g‘risidagi kodeksining 225-moddasi 1-qismi) sifatida baholanadi va BHMning 5 baravaridan 20 baravarigacha (1,7 million so‘mdan 6,8 million so‘mgacha) jarima yoki 1 yilga kirish cheklovi bilan O‘zbekistondan ma'muriy chiqarib yuborishni nazarda tutadi.

Chet el fuqarolarini vaqtinchalik ro‘yxatga olish shahar ichki ishlar organlari (migratsiya va fuqarolikni rasmiylashtirish bo‘limlari) javobgar. Ammo 2024-yilda jarayon onlayn tarzda bajarilishi mumkin: avtomatlashtirilgan tizim orqali reg.emehmon.uz. Ikkala holatda ham manzil va uy egasi, shuningdek chet el fuqarosining o‘zi haqida ma'lumot berish kerak.

Ariza berilgandan keyin bir ish kuni ichida chet el fuqarosi xavfsiz QR kodli ro‘yxatga olish kartasini oladi. Shundan so‘ng, fuqarolarning o‘zini o‘zi boshqarish organi va profilaktika inspektorini mamlakat mehmonini ko‘chib kelishi haqida xabardor qilish ham ortiqcha bo‘lmaydi.

Ijaraga olishda nimalarga e'tibor berish kerak

Uyni ijaraga olayotganda sizga shartnoma tuzish taklif etilsa ham, bu uy egasining to‘liq halolligini kafolatlamaydi. Masalan, u kvartirani ijaraga berish huquqiga ega bo‘lmasligi mumkin, chunki u haqiqiy egasining vakolatli vakili emas. Shuning uchun, kvartirani ijaraga olayotganda, uy egasining pasport ma'lumotlarini kadastr va mulk huququ to‘g‘risidagi guvohnoma bilan taqqoslash kerak.

Ba'zi hollarda, uy subijaraga berilishi mumkin: ya'ni, shaxsning o‘zi mulkni ijaraga olib, uni qo‘shimcha narx bilan ijaraga beradi. Bunday vaziyatda uyni ijaraga bruvchi mulkning bevosita egasi bilan amaldagi ijara shartnomasiga ega ekanligiga ishonch hosil qilish yaxshiroqdir. O‘z navbatida, ijaraga olish to‘g‘risidagi yakuniy shartnomada uy egasining o‘zi ko'rsatilishi kerak.

Kadastr va tegishli hujjatlarning barcha tekshiruvlari davlat agentliklariga murojaat qilish orqali amalga oshiriladi. Buni osonlashtirish uchun siz uy egasidan oldindan barcha kerakli hujjatlarni to‘plashni so‘rashingiz va tuman soliq boshqarmasi orqali ularning dolzarbligini tekshirishingiz mumkin. Yoki uyni ijaraga beradigan shaxs bilan davlat idoralariga tashrif buyuring.

Va nihoyat, kvartirada juda ko‘p odamlar ro‘yxatga olingan bo‘lsa, vaqtincha ro‘yxatdan o‘tish paytida muammolar paydo bo‘lishi mumkin. Amaldagi me'yorlarga ko‘ra, uyda o‘n olti kvadrat metrga birdan ortiq kishi ro‘yxatga olinishi mumkin emas.  Kvartirada vaqtincha ro‘yxatdan o‘tish mumkinligiga ishonch hosil qilish uchun uyda ro‘yxatdan o‘tgan odamlar to‘g‘risidagi hujjatlarni to‘g‘ridan-to‘g‘ri egasidan so‘rash mumkin.

Nima uchun tejash kerak emas

Hatto ijaraning qonuniy usulini tanlagan holda ham, ba'zi mulk egalari va ijarachilar kichik narsalarda tejashga harakat qiladilar. Masalan, uy egasi shartnomada aslida talab qiladigan miqdordan kamroq miqdorni ko‘rsatishi mumkin. Ammo bu bilan u o‘ziga ikki baravar ko‘proq zarar yetkazadi: birinchidan, agar aldov haqida  soliq idoralari bilib qolsa, bu huquqbuzarlik sifatida baholanadi. Ikkinchidan, ijarachi shartnomaga muvofiq va undan ko‘p bo‘lmagan miqdorni to‘lashi mumkin.

Ijara shartnomasini tuzishdan bosh tortish ma'muriy huquqbuzarlik hisoblanadi va agar ijarachi chet ellik bo‘lsa, unda vaqtincha ro‘yxatdan o‘tmaganligi uchun bunga  jarima qo‘shiladi. O‘zRi Ma'muriy javobgarlik to‘g‘risidagi kodeksining 159-1-moddasiga ko‘ra, rasmiylashtirilmagan shartnoma uchun sud kvartira egasiga BHMning 5 baravaridan 10 baravarigacha yoki 1,7 mln so‘mdan 3,4 mln so‘mgacha miqdorda jarima solishi mumkin.

Shartnomani qanday bekor qilish yoki o‘zgartirish mumkin

Amaldagi qonunchilikka ko‘ra, agar ijarachi turar joy uchun pul to‘lamasa, sud ijara shartnomasini bekor qilishi mumkin. Uy-joyni bir yilgacha ijaraga olgan taqdirda, uydan chiqarib yuborish uchun ikkita o‘tkazib yuborilgan to‘lov yetarli bo‘ladi. Agar shartnoma uzoq muddatli bo‘lsa, bekor qilishning sababi ijarachining olti oy davomida kerakli miqdorni to‘lamaganligi hisoblanadi.

Mulk egasi shartnomani bir tomonlama bekor qilish yoki o‘zgartirishga haqli emas. Biroq, ikkalasi ham ijarachi bilan kelishilgan holda amalga oshirilishi mumkin — masalan, to‘lovni oshirish yoki kommunal xizmatlar uchun to‘lovning yangi shartlarini belgilash uchun. Shartnomada bekor qilishning alohida shartlari ham belgilanishi mumkin — masalan, agar ijarachi kvartiradan muddatidan oldin chiqib ketishga qaror qilsa, garovining yarmini qoldirishi kerakligi to‘g‘risida.

Xulosalar

Agar siz mulk egasi bo‘lsangiz. Ijara shartnomasini tuzayotganda, uy-joy va undagi mebel va jihozlarning holatini batafsil tavsiflashni unutmang. Agar  kvartira yoki uyni chet el fuqarosi ijaraga olmoqchi bo‘lsa, u uchun davlat bojini to‘lash va uni vaqtincha ro‘yxatdan o‘tkazish kerak bo‘ladi. Shartnomani ro‘yxatdan o‘tkazish jarayonini va soliq to‘lovlarini onlayn tarzda amalga oshirish mumkin.

Agar siz ijarachi bo‘lsangiz. Pasport ma'lumotlarini kadastr bilan solishtirib, kvartiraning egasi haqiqatan ham u ekanligiga ishonch hosil qiling. Agar sizga vaqtincha ro‘yxatdan o‘tish kerak bo‘lsa, kvartirada juda ko‘p odamlar ro‘yxatdan o‘tmaganligini tekshirish kerak, aks holda hujjatni rasmiylashtira olmaysiz. Shuningdek, shartnomada siz uchun qulay bo‘lgan shartlarni ko‘rsatishni unutmang: egasi kvartirani qanchalik tez-tez tekshirishi mumkin, kommunal xizmatlar uchun kim to‘laydi va boshqalar.